.png)
TEMPO.CO, Jakarta - Kericuhan akibat ketidakjelasan status suatu bangunan dan tanah (HGB dan Hak Milik) seringkali terjadi. Seperti yang baru-baru ini terjadi, penggusuran perumahan klaster Setia Mekar, Bekasi yang mendapatkan penolakan dari masyarakat.
Warga menolak penggusuran karena merasa memiliki sertifikat hak milik dan sudah melakukan pembayaran PBB. Namun, Pengadilan Negeri Cikarang Isnanda Nasution menjelaskan bahwa meskipun memiliki Surat Hak Milik (SHM) status hukumnya justru tidak kuat dengan adanya putusan delegasi.
SHM memilik kekuatan hukum yang kuat namun dalam berbagai kasus nyatanya kepemilikan SHM seringkali tak menjamin hak kepemilikan bangunan. Pemerintah juga memiliki regulasi khusus yang dapat menurunkan status hak milik (HM) menjadi HGB.
Baca berita dengan sedikit iklan, klik di sini
Melansir dari artikel ilmiah dengan judul Perubahan Status Hak Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik yang ditulis oleh Ida Ayu Mahayani Hak guna bangunan atau yang disingkat dengan HGB adalah hak yang diberikan sebagai bentuk penguasaan tanah dlam jangka waktu tertentu yang diberikan oleh pemerintah.
Dengan kepemilikan surat tersebut seseorang dianggap memilik hak untuk mengelola sesuai dengan peraturan Undang-undang Pokok Agraria. HGB juga membatasi pengelolaan tanah pada izin pendirian bangunan saja, sehingga tidak diperbolehkan untuk kegiatan pertanian, perkebunan, peternakan, pertambangan, pertokoan, perhotelan, dan sejenisnya.
Pemberian HGB juga dibatasi waktu paling lama 30 tahun. Setelah habis waktu pemberian HGB juga bisa diperbarui selama 20 tahun sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 yang mengatur tentang status HGB.
Setelah masa izin HGB habis atau kadaluwarasa status kepemilikan tanah dan bangunan akan kembali kepada pemerintah. Selain itu, tanah yang telah telah habis masa kadaluwarsa juga bisa berubah statusnya menjadi hak milik atau HM. Masih melansir dari sumber yang sama HM adalah hak atas tanah yang berkelanjutan yang memiliki sifat kuat karena mudah dipertahankan dan hak milik tidak mudah dihapuskan.
Untuk meningkatkan status tanah dari HGB menjadi HM dapat dilakukan di kantor pertanahan atau sering juga disebut sebagai adan Pertanahan Nasional atau BPN. HM merupakan hak terkuat dan bisa saja menjadi induk dari HGB, dengan kata lain bahwa HGB bisa saja berada di atas hak milik. Dalam sitilah hukum agraria, yaitu asas pemisahan horizontal, dimana asas yang memisahkan kepemilikan hak atas atanah dengan hak guna bangunan.
Dilansir dari skripsi yang berjudul Perubahan Status Tanah Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan Untuk Kepentingan PT (Perseroan Terbatas) Melalui Kantor Pertanahan Kota Surabaya yang ditulis oleh Hendy Setyo Purnomo HM memiliki kekutana hukum lebih tinggi dari hak HGB, hakl tersebut seesuai dengan pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA. Meskipun HGB mempunyai kekuatan hukum yang lebih rendah dibanding dengan hak HM akan tetapi hak miliki bisa juga berubah statusnya menjadi HGB. Hal tersebut sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang perubahan Hak Miliki Menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai. Hal tersebut dapat terjadi ketika sebuah PT ingin menggunakan tanah, maka statusnya harus hak guna bangunan. Perubahan status dari HM menjadi HGB memakan waktu cukup lama dan memakan biaya.
Melansir dari artikel ilmiah dengan judul Pengaturan Penurunan Dari Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan Bagi Perseroan Terbatas yang ditulis oleh Tabitha Christina Sihotang menjelaskan bahwa berdasarkan surat keputusan dari Menteri Agraria/ Kepala PN Nomor 16 Tahun 21997 tentang Perubahan HM menjadi HGB atau HGB menjadi HP, bahwa ada dua macam penurunan yaitu penurunan dari HM menjadi HGB dan penurunan HGB jadi menjadi hak pakai atau HP.
Adapun untuk melakukan penurunan dari HM menjadi HGB harus ada prosedur khusus. Hal pertama ialah dengan melakukan pengajuan melalui BPN. Melansir dari laman Kantor Pertanahan Administratif Jakarta Pusat untuk melakukan perubahan surat hak miliki menjadi surat hak guna bangunan pengajuan harus dilakukan oleh pemohon langsung tanpa kuasa.
Adapun persyaratan untuk melakukan permogonan tersebut ialah pertama mengisi formular permohonan dan menandatangani surat permohonan menggunakan materai. Memiliki Kartu Tanda Pendududk (KTP) atau Kartu Keluarga (KK) yang akan dicocokan oleh petugas loket. Memiliki surat persetujuan dari kreditor, jika dibebani hak tanggungan, sertifikat asli, memiliki fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dinyatakan cocok oleh petugas dengan yang aslinya, serta menyerahkan bukti ssb dan bukti pembayaran uang pemasukan. Tarif yang dibebankan untuk mengurus penggantian surat tersebut ialah senilai Rp 50.000.
Pemilik tanah dengan HM dapat merubah status menjadi HGB apabila dilakukan oleh PT. PT dapat mengurus HGB apabila mendapatkan izin lokasi, izin prinsip dari kantor pertanahan. Kemudian, pemilik tanah yang menjual tanah kepada PT dapat melakukan proses akta jual beli dilanjutkan dengan merubah nama pemilik atas tanah HGB.
Apabila HGB memiliki tanah yang akan diubah jadi HGB memiliki lebih dari satu sertifikat PT harus melakukan jual beli atas tanah tersebut dengan akta jual beli dan PT mengajukan permohonan kepada BPN agar sertifikat tanah digabung menjadi satu. dengan HGB lebih dari satu sertifikat. Jika tanah yang dimohonkan perubahannya belum terdaftar maka pengajuannya maka pengajuan permohonan dapat dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak miliki sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Selain itu, apabila permohonan HGB yang dilakukan melalui pelelangan umum harus terbukti bahwa pelelangan tersebut dimenangkan oleh PT sehingga PT dapat secara bersama-sama mendaftarkan peralihan haknya yang dilanjutkan dengan mendaftarkan peralihan hak yang mengacu pada peraturan hak milik pada tanah yang belum dilakukan pendaftaran.
Zulfikar Epriyadi turut berkontribusi dalam pembuatan artikel ini.
Pilihan editor: Sederet Pernyataan Menteri ATR Nusron Wahid Soal Pagar Laut Bekasi
